Légitime dépense


L’assurance titres

Émission du 12 novembre 2012

Journaliste(s) à la recherche : Nathalie Lemieux

L’assurance titres est méconnue au Québec, mais très populaire aux États-Unis et dans le reste du Canada. Or, de plus en plus de banques au Québec proposent une assurance titres lors de la signature d’un prêt hypothécaire. Mais de quoi s’agit-il? À quoi sert-elle? Combien coûte-t-elle? Et dans quelles circonstances est-elle utile? Légitime dépense fait le tour de la question avec Me Jean Lambert, notaire et président de la Chambre des notaires du Québec.

Thème(s) : Finances personnelles

L’assurance titres

Qu’est-ce qu'un titre ?

Un titre, c’est ce qui définit légalement de quoi vous êtes propriétaire : la superficie existante de votre maison, de votre terrain, des servitudes, des droits de passage, etc.

À quoi sert l’assurance titres?

Quand on achète une propriété existante, il se peut que des modifications aient été apportées au fil du temps (agrandissement, nouvelle servitude, piscine creusée, etc.) sans être mentionnées dans le titre. Donc, celui-ci n’est pas conforme. Puisque les titres doivent être conformes avant de signer un prêt hypothécaire, un problème de titre peut entraîner des délais dans la transaction et des conséquences sérieuses : obligation de démolir une rallonge non conforme au règlement municipal, poursuite d’un voisin, etc.

C'est là que l'assurance titres peut être utile. Quand vous achetez une maison, plutôt que d’exiger du vendeur qu’il règle un problème lié aux titres, et, de ce fait, retarder la transaction, vous pouvez prendre une assurance titres. Il faudra tout de même corriger les titres de la propriété par la suite.

Qu’est-ce qu’une assurance titres?

Une assurance titres protège le prêteur (banque) et l’acheteur en cas de problèmes avec les titres d’une propriété. La couverture couvre tous les problèmes liés aux titres de la maison, qu’ils soient connus ou non avant la date de la transaction. Contrairement aux autres assurances, l’assurance titres ne protège pas l’avenir, mais bien le passé. En cas de litige, l’assureur prendra fait et cause pour l’assuré.

La police d’assurance titres couvrira plusieurs dépenses, dont des frais juridiques au besoin.

D’où vient l’assurance titres?

À l’origine, l’assurance titres était un produit américain taillé sur mesure pour un enjeu américain : les États-Unis n’avaient pas un système de titres fiables comme le nôtre, avec notre cadastre.

Situation au Québec

Au Québec, nous n’avons jamais connu les problèmes des propriétaires américains, car les notaires ont toujours assuré le suivi et la conformité des titres. Le rôle du notaire est de régler les problèmes de titres (en les vérifiant dans le temps) afin que tous les documents soient conformes dans le respect des lois et des règlements de votre municipalité.

Recommandation

Selon Me Lambert, dans la majorité des cas, une assurance titres n’est pas nécessaire au Québec.

Assurance titres et prêteurs

Certaines banques et institutions financières canadiennes ont conclu des ententes avec des entreprises spécialisées dans l’assurance titres.

Ainsi en contractant un prêt auprès de ces institutions, vous pourriez avoir une assurance titres au bénéfice du prêteur.
Ce dernier est donc protégé et une telle assurance lui permet d’autoriser des transactions plus rapidement, sans une vérification par les juristes de tous les titres avant la signature du prêt.

Il faut donc être vigilant et vous renseigner auprès de votre prêteur pour savoir si une assurance titres est inclue.

Le coût d’une assurance titres

Le coût d’une assurance titres facturée aux consommateurs varie de 125 $ à 700 $. Elle est valide pendant toute la période où vous serez propriétaire. La prime n’est payable qu’une fois, au début de la transaction. Il n’y a aucun renouvellement ni autre paiement à effectuer par la suite. Le coût de l’assurance titres est parfois compris dans les frais qu’exigera votre banque ou transféré à même vos versements dans un faible pourcentage.

Bref, vous avez peut-être payé une assurance titres sans le savoir!

Notaire ou assurance titres?

L’assurance titres ne remplace pas le travail du notaire. S’il y a un problème de titres sur votre propriété, le notaire va les corriger en obtenant, par exemple, les autorisations manquantes. L’assurance titres est une solution temporaire, car elle ne règle pas le problème sur le titre de propriété.

Dans quels cas une assurance titres est-elle utile?

Dans quelques situations, une assurance titres peut être utile, mais c’est très circonstanciel, par exemple, si vous achetez :

1- Une maison d’une succession où des héritiers ne sont pas intervenus et qu’il reste un doute sur les titres et l’héritage.

2- Une unité de condo en construction dans un immeuble à propriété multiple dont le promoteur immobilier éprouve des difficultés financières et ne paie pas les sous-traitants. Si l’un d’eux lève une hypothèque légale de construction et réclame aux propriétaires de condos de payer pour les travaux, une assurance titres pourrait être utile.

Les clôtures: une exclusion

Il est important de noter que les problèmes liés à l'emplacement d'une clôture ne sont pas couverts par les polices d'assurance titres.

Recommandations concernant l’assurance titres

Informez-vous à votre banque avant de signer un acte de prêt. Y a-t-il une assurance titres? Pouvez-vous ne pas la prendre? Comment les frais seront-ils facturés? À qui profitera cette assurance en cas de problème?

En tant qu’acheteur d’une propriété, le meilleur conseil est celui de votre notaire; c’est la personne la mieux qualifiée pour répondre à vos questions quant aux titres de propriété.

L’assurance titres ne règle pas le problème de titre! Avant d’acheter une maison, ou de vendre la vôtre, assurez-vous que les titres soient clairs.

Intervenant:

Me Jean Lambert
Président de la Chambre des notaires du Québec

Pour en savoir plus:

Chambre des notaires du Québec
http://www.cdnq.org/