Légitime dépense


Acheter un immeuble locatif

Émission du 12 novembre 2012

Journaliste(s) à la recherche : Florence Riel St-Pierre

Acheter un immeuble locatif est un bon moyen de devenir propriétaire. Une partie de l’hypothèque est couverte par les revenus et plusieurs dépenses peuvent être déduites. Nombreux sont donc ceux qui sont tentés de se tourner vers cette option. Mais attention ! Mieux vaut être bien informé avant de se lancer dans une telle aventure. Protégez-Vous et Légitime dépense vous proposent de déboulonner quelques mythes à ce sujet.

Thème(s) : Finances personnelles , Protégez-Vous: guides d'achats et bancs d'essai

Acheter un immeuble locatif

Avec la collaboration de Protégez-Vous

IDÉE REÇUE # 1 : C’EST À LA PORTÉE DE TOUT LE MONDE

Plusieurs pensent que l’acquisition d’un immeuble locatif est à la portée de tous. Mais est-ce le cas?

Avez-vous les reins financiers assez solides?

Premièrement, un tel investissement n’est pas à la portée financière de tous. Souvent, les gens s’endettent fortement pour acheter un immeuble, puis ils se retrouvent dans une situation financière très précaire. Les prix des immeubles ont explosé ces 10 dernières années et sont désormais très élevés par rapport au revenu net qu’ils peuvent générer. Si vous n’avez pas une assez grande marge de manœuvre pour affronter les imprévus, l’immeuble deviendra très vite inabordable et il fragilisera votre état financier.

Rénovations urgentes, logements vacants, loyers impayés, augmentation du taux d’intérêt, gonflement des taxes municipales ou perte d’emploi sont autant de situations que vous pourriez devoir affronter. Sans oublier les frais de gestion et d’entretien... Avez-vous ce qu’il faut pour faire face à la musique? Malheureusement, beaucoup de gens se lancent sans faire leurs devoirs.

Possédez-vous les talents nécessaires?

Plusieurs découvriront qu’ils sont peu doués pour bricoler, entretenir des relations avec les locataires ou négocier. Ce n’est pas si grave d’être peu habile dans ces aspects… fondamentaux de la gestion d’un immeuble, mais il faut pouvoir développer ces talents le cas échéant! Et si vous en êtes incapable, il vous faudra payer quelqu’un qui travaillera à votre place, ou vous associer à quelqu’un avec ces aptitudes. Et si vous avez vraiment en horreur la gestion de problèmes, vous serez probablement malheureux et devriez donc peut-être investir ailleurs.

Une formation ne serait pas de trop

Suivre une formation ou assister à des conférences au préalable serait sage. Cela vous procurera les connaissances nécessaires avant d’acheter votre immeuble. Cette initiative vous donnera également l’occasion de réseauter avec des propriétaires qui ont vécu toutes sortes de situations. Une formation vous apportera une vision globale de tous les tenants et aboutissants de l’aventure, en plus de vous aider à vous montrer plus prudent.

Tout d’abord, il faut des notions de calcul financier pour évaluer les rendements d’un immeuble et faire des projections, incluant l’amortissement et les impôts. Il faut aussi savoir de quelle manière évaluer le potentiel, le rendement et l’état d’un immeuble. On doit ensuite comprendre le fonctionnement des assurances. Et il y a, enfin, tout le volet gestion de l’immeuble : rédiger correctement un bail pour être bien protégé, trouver le locataire, produire une cause pour la Régie du logement, prévoir un programme d’entretien d’un immeuble, etc.

Un programme de formation donné par la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) coûte environ 400 $, moins 30 % si vous êtes membre (frais de 159 $). À moindre coût, des livres sur le sujet peuvent s’avérer un bon début dans votre quête d’information. Certains organismes proposent même des activités de réseautage, à l’instar du Club d’investisseurs immobiliers du Québec. Vous pouvez aussi utiliser les médias sociaux en ligne. LinkedIn, par exemple, regorge de groupes de discussion sur le sujet.

IDÉE REÇUE #2 : CE N’EST PAS FATIGANT

Gérer des logements pourrait vous demander plus d’énergie et de temps que vous ne le croyez. Tout dépendra de l’état de votre immeuble. S’il est en très bon état et que vos locataires paient bien, vous n’aurez pas de problème inattendu. Sauf que vous allez aussi payer le prix à l’achat.

Travaillez-vous à temps plein?

Si vous occupez un emploi de jour la semaine, il sera difficile de régler des problèmes. Vous n’aurez que les soirs et la fin de semaine pour les régler, mais les pépins surviendront toute la semaine. De plus, vous aurez besoin de ressources, comme un plombier ou un électricien, pas souvent disponibles les soirs et les week-ends, à moins de débourser! Et puisque vous ne serez pas à l’immeuble, mais au travail, vous devrez gérer certains dossiers à distance. Vous devrez parfois vous déplacer, en plus de vous absenter du boulot.

Tentés d’embaucher un gestionnaire pour régler les problèmes à votre place? Il y a un coût. Attendez-vous à payer autour de 7 % des revenus de l’immeuble.

Gérer les locataires demande du temps et de l’énergie

La relation avec vos locataires constitue un autre élément crucial à considérer dans le calcul du temps et de l’énergie à investir. C’est tout un art de savoir dire non, de négocier une augmentation de loyer ou de demander un changement d’attitude. Surtout quand on est propriétaire occupant, c’est-à-dire qu’on vit auprès de ses locataires. Il faut aussi se montrer très disponible : en cas d’ennuis, vous devrez réagir sur-le-champ.

L’entretien de votre immeuble

L’entretien de votre immeuble exigera de vous temps, énergie et argent. Souvent, les propriétaires oublient que c’est une entreprise, qui doit être gérée de façon à ce qu’elle génère un revenu. La valeur d’un immeuble réside essentiellement en sa capacité à engendrer un revenu. Si vous ne gérez pas le vôtre de façon à préserver sa rentabilité et même à l’augmenter, vous en faites diminuer la valeur. Plus vous négligerez l’entretien de votre bâtisse ou la mise à jour des loyers, plus grand en sera l’impact sur la valeur de votre investissement. C’est l’erreur que les gens commettent souvent : ils ne se fixent pas d’objectif financier. C’est à ce moment qu’ils perdent de l’argent.

Bien définir ses objectifs

Avez-vous pris le temps de définir clairement vos objectifs? Pourquoi voulez-vous consacrer temps, énergie et argent à un édifice à logements? Il est important de se poser les bonnes questions dès le départ : visez-vous un revenu récurrent pour préparer votre retraite? Un gain en capital lors de la revente? Votre but est-il de loger vos enfants? Car la rentabilité n’est pas un objectif en soi; les gains réalisés doivent vous permettre de concrétiser vos projets.

Plusieurs vont acheter un immeuble pour se loger. L’avantage est qu’en achetant un triplex par exemple, il génère également un revenu et permet de diminuer le coût d’acquisition grâce à toutes les déductions fiscales que vous pouvez réaliser.

IDÉE REÇUE # 3 : C’EST FORCÉMENT RENTABLE

Plusieurs vous diront que le meilleur investissement possible est d’acquérir un immeuble à logements. Pourtant, cela pourrait ne pas vous rapporter autant que souhaité.

De nombreux facteurs entrent en cause, à commencer par une mauvaise évaluation du projet en amont et le contexte économique. Les experts constatent en effet qu’aujourd’hui, une bonne quantité de personnes achètent des propriétés à un prix beaucoup trop élevé en comparaison aux revenus qu’elles tireront de la location.

Les prix des immeubles ont explosé ces dernières années, tandis que la croissance des revenus n’a pas suivi et que les coûts d’exploitation n’ont cessé d’augmenter. Résultat : les taux de rendement sont plutôt faibles en ce moment, quand ils ne sont pas carrément négatifs. Les gens paient un maximum pour des immeubles peu rentables. À Montréal, les prix sont rendus à des niveaux qui devraient sonner l’alarme chez certains acheteurs, selon Hans Brouillette, directeur des communications et des affaires publiques de la CORPIQ.

Oui, mais, quand je revendrai, je serai riche!

Face aux faibles rendements, beaucoup se disent que s’ils ne font pas d’argent avec la location, ils en feront à la revente. Pourtant, nul ne peut prédire comment le marché évoluera. Nous sommes en haut de la courbe actuellement, et le marché immobilier, comme la Bourse, connaît des cycles, bien que ses valeurs soient beaucoup plus stables.

Si l’on revend son immeuble acheté aujourd’hui trois fois plus cher dans 10 ans, il ne sera aucunement rentable pour l’acheteur, car les loyers n’auront pas suivi la même courbe. Ce n’est donc pas parce que les prix ont triplé en 12-15 ans qu’ils tripleront de nouveau. Les gens ne seront pas toujours prêts à payer plus cher pour le même bâtiment, car il y a une limite. D’autant plus que les taux d’intérêt vont être appelés à remonter…

On ne peut donc pas toujours espérer réaliser un profit à la revente, contrairement à ce qu’on aimerait croire.

La bonne affaire = travaux à l’horizon!

Si vous cherchez un immeuble impeccable, rénové, avec de bons locataires qui versent de forts loyers, dites-vous qu’il y aura un coût très élevé à payer. Il faut plutôt tenter de maximiser votre rendement, donc à obtenir le revenu maximal pour le prix le plus bas.

Un immeuble pas très cher cache sûrement énormément de rénovations à exécuter. Si le vendeur n’a pas les liquidités nécessaires pour les réaliser, mais que vous les avez et que les travaux ne vous effraient pas, c’est votre chance!

Mais attention à la sous-évaluation des travaux potentiels. En connaissez-vous le coût et le rendement d’investissement? Élaborez différents scénarios, puis faites vos devoirs. Pour cela, vous pouvez demander l’aide d’un spécialiste (comptable, planificateur financier ou fiscaliste), vous procurer un logiciel de gestion immobilière (Proprio Expert, par exemple, revient à 350 $ pour six logements ou moins) ou réaliser vos calculs manuellement.

Les coûts à considérer dans le calcul de la rentabilité

Pour bien calculer la rentabilité de votre futur immeuble, voici un aperçu des coûts à considérer selon la CORPIQ. Comme vous le constaterez, le profit net n’est pas si facile à générer!

Taxes municipales et scolaires = 15 %
Frais d’entretien divers/services (concierge, peinture, réparations mineures, déneigement) = de 6 à 10 %
Frais de gestion (publicité, comptabilité, déplacements, frais juridiques) = de 5 à 10 %
Assurances = de 3 à 5 %
Électricité des parties communes = de 0 à 1 %

À cela peuvent s’ajouter d’autres frais ponctuels, comme des travaux majeurs ou des loyers impayés.

Les frais d’exploitation représentent donc généralement de 30 à 40 % des revenus. Il faut y ajouter le remboursement du prêt hypothécaire et les impôts sur le revenu.

Ça monte vite! C’est la raison pour laquelle, bien souvent, il n’y a aucun rendement durant les deux ou trois premières années. Ensuite, vous pourrez peut-être compter sur un faible rendement grâce à une potentielle hausse de vos loyers. Mais il faut souvent attendre plusieurs années avant de générer quelques centaines de dollars de profit net.

Peut-on tout de même espérer encaisser des profits?

Avec ces multiples dépenses, peut-on tout de même espérer générer un rendement? Oui, mais ils ont déjà été plus alléchants qu’aujourd’hui.

Ce qu’on appelle le taux global d’actualisation (TGA), donc le revenu net de l’immeuble par rapport à sa valeur, devrait tourner autour de 7 %, selon Hans Brouillette. C’est ce qu’on obtenait à l’époque. Aujourd’hui, vous pourrez trouver des TGA de 2,5 % pour un quadruplex occupé par le propriétaire, de 4,3 % s’il est non occupé et de 5 % pour un 6-plex aussi non occupé. Pour les grands immeubles (de 50 à 100 logements), le TGA tourne autour de 6 à 7 % et descend rarement en bas de 4 %.

Pour évaluer le rendement, l’on peut aussi comparer la valeur de l’immeuble à ses revenus. Il y a 10 ou 15 ans, le multiplicateur tournait autour de 10. Aujourd’hui, il se situe aux environs de 12 ou 13 fois les revenus, parfois 15, même 20 fois les revenus!

Ce n’est donc pas parce que votre beau-frère a fait fortune en achetant un plex en 1995 que vous connaîtrez la même destinée. Il a acheté quand les prix de l’immobilier étaient bas, mais ce n’est plus le cas aujourd’hui. Avant de vous laisser séduire par l’appât du gain, évaluez bien la faisabilité financière de votre projet. Ces nombreux calculs en amont vous épargneront de nombreux soucis!

Intervenants :

Priscilla Franken
Journaliste – Protégez-Vous

Hans Brouillette
Directeur des communications et des affaires publiques de la
Corporation des propriétaires immobiliers du Québec

Pour en savoir plus :

« Investir dans l’immobilier locatif », Priscilla Franken, Protégez-Vous, mai 2012
http://www.protegez-vous.ca/affaires-et-societe/investir-dans-immobilier-locatif.html

Corporation des propriétaires immobiliers du Québec
https://www.corpiq.com/index_fr.php?

Fédération des chambres immobilières du Québec
http://www.fciq.ca/immobilier-nouvelles.php

Société canadienne d’hypothèques et de logement
http://www.cmhc.ca/fr/clfihaclin/remaha/index.cfm

Société d’habitation du Québec
http://www.habitation.gouv.qc.ca/statistiques.html

Association des inspecteurs en bâtiment du Québec
http://aibq.qc.ca/fra/association.php

Club des investisseurs immobiliers du Québec
http://www.clubimmobilier.qc.ca/