Légitime dépense


Le prêt hypothécaire

Émission du 29 octobre 2012

Journaliste(s) à la recherche : Nathalie Lemieux

Choisir un prêteur hypothécaire et magasiner son hypothèque n’est pas simple. Devrait-on faire affaire avec un courtier? Comment sont calculées les pénalités lorsqu’on brise son hypothèque? Peut-on la transférer si on change de propriété? Parmi les offres des prêteurs, comme les marges de crédit hypothécaires, comment fait-on pour s’y retrouver? Et le taux d’intérêt : fixe ou variable? Légitime dépense vous propose une rencontre avec Frédéric Perron du magazine Protégez-Vous qui répond à ces questions.

Thème(s) : Finances personnelles , Protégez-Vous: guides d'achats et bancs d'essai

Le prêt hypothécaire

Avec la collaboration de Protégez-Vous

1- Devrait-on négocier un prêt hypothécaire avec ou sans l’aide d’un courtier?

• Magasiner soi-même un prêt hypothécaire demande du temps.
• Il faut habituellement se déplacer en succursale, se faire expliquer en détail les conditions du prêt et négocier le taux d’intérêt.
• Le courtier sert d’intermédiaire entre les institutions financières et vous. Il vous explique les différentes options et négocie pour vous le meilleur taux possible.
• Comme il est rémunéré par les prêteurs, vous n’avez pas à payer pour ses services.
• Pour ceux qui achètent leur première maison, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) estime qu’en 2012 un acheteur sur deux passe par un courtier. En 2006, c’était un sur trois.
• En mars 2012, la plupart des institutions financières offraient un taux fixe de 5,24 % sur cinq ans, ou une promotion à 2,99 % sur quatre ou cinq ans.
• Les courtiers faisaient moins bien à 3,19 % sur cinq ans.
• En septembre 2012, les courtiers reprenaient un léger avantage et offraient de meilleurs taux.

Vérifier avec quels prêteurs votre courtier fait affaire
• Les courtiers en prêts hypothécaires traitent généralement avec 10 à 20 prêteurs. (Banques, prêteurs virtuels, etc.)
Certaines institutions collaborent peu avec les courtiers.
• Depuis 2007, BMO et Desjardins ne font pratiquement plus affaire avec eux afin d’établir une relation plus étroite avec leurs clients.
• La Banque Royale ne collabore pas du tout avec les courtiers.

Si vous décidez de magasiner vous-même auprès des prêteurs, n’oubliez pas de négocier le taux d’intérêt, que ce soit pour un nouvel achat ou pour un renouvellement. Soulignons que certains prêteurs paient les frais de notaire; n’hésitez pas à le demander!

Chose certaine, plus le taux d’intérêt est bas, mieux c’est pour votre portefeuille!

Source : Calculatrice hypothécaire de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada.

2 – Devrait-on choisir une hypothèque à taux d’intérêt fixe ou à taux variable?

• Dans le contexte actuel où les taux d’intérêt sont très bas, la majorité des emprunteurs optent pour un taux fixe plutôt que variable.
• Ils s’accordent ainsi une tranquillité d’esprit pour la durée du terme – généralement trois ou cinq ans, alors que les taux d’intérêt risquent d’augmenter.
• Par ailleurs, à l’été 2012, l’écart entre le taux variable (2,90 %) et le taux fixe le plus bas (3,04 %) était assez mince.
• Si vous optez tout de même pour un taux variable, vérifiez s’il est assorti d’un plafond et s’il peut être converti en taux fixe, ce qui peut s’avérer utile en cas de hausse des taux.
• Quand on convertit son prêt d’un taux fixe à un taux variable, c’est habituellement au taux affiché, qui est plus élevé dans les banques que chez les prêteurs virtuels comme ING Direct. Ces derniers sont donc à privilégier si vous prenez un taux variable.

3- Comment sont calculées les pénalités quand on veut casser son hypothèque pour choisir un autre prêteur

• Avant de signer un contrat de prêt hypothécaire, il faut absolument lire les clauses sur les pénalités… parce qu’une pénalité peut coûter très cher.
• Si vous remboursez la totalité du prêt parce que vous vendez la maison avant la fin du terme (transfert, séparation, vous trouvez la maison de vos rêves, etc.) vous devrez payer une pénalité qui pourrait atteindre plusieurs milliers de dollars.
• C’est la même chose si vous souhaitez renégocier (et casser) votre hypothèque avant la fin du terme pour profiter d’un meilleur taux d’intérêt.

Calcul de la pénalité
• Généralement, le prêteur exigera le plus élevé de ces deux montants:
o trois ou six mois d’intérêts, selon le prêteur;
o le manque à gagner représenté par l’écart entre le taux au début du prêt et celui qu’il serait possible d’obtenir au moment du remboursement.

• Pour calculer ce manque à gagner, certaines institutions financières utilisent des taux dont l’écart est important pour obtenir une pénalité plus élevée; par exemple, le taux affiché au début du prêt (et non le taux négocié) moins le taux des obligations du Canada de 10 ans.
• Il est donc important de considérer ce facteur dans la comparaison des prêts offerts.
Conseil : Faites-vous expliquer clairement, exemples à l’appui, ce que vous aurez à payer si vous remboursez votre prêt avant la fin du terme.

4- Est-ce qu’une hypothèque est transférable ou pas? Comment ça fonctionne?

• Si vous vendez votre maison pour en acheter une autre, certains prêts sont transférables de votre ancienne propriété à votre nouvelle.
• Dans certains cas, vous pouvez aussi transférer votre prêt au nouveau propriétaire de votre maison.
• Voilà d’autres caractéristiques à vérifier, car elles vous permettent d’éviter de payer les pénalités mentionnées au point précédent.

5- Les prêteurs vous proposent souvent des avantages ou des à-côtés, comme une marge de crédit. Qu’est-ce qui répond à vos besoins? Y a-t-il des mises en garde à faire?

• En général, quand vous faites affaire avec un courtier en prêts hypothécaires, il vous vend une seule chose: un prêt hypothécaire.

• Dans les institutions financières, c’est une autre histoire. Par exemple, on vous offrira peut-être une marge de crédit hypothécaire ou encore des assurances vie et invalidité. En avez-vous vraiment besoin?

Certes, une marge de crédit hypothécaire comporte des avantages: elle affiche un taux d’intérêt plus bas qu’une marge de crédit personnelle et elle permet de parer à certaines dépenses importantes ou imprévues, par exemple des rénovations. Encore faut-il avoir la discipline de la rembourser!
• Par ailleurs, un prêt hypothécaire assorti d’une marge¬ de crédit n’est pas transférable à une nouvelle propriété; vous devrez donc payer des frais de notaire si vous décidez de changer d’institution financière au moment du renouvellement.

Pour ce qui est des assurances vie et invalidité, rien ne vous oblige à les prendre avec votre prêt hypothécaire. Il est d'ailleurs recommandé de souscrire à une assurance vie plutôt que de prendre une assurance hypothécaire auprès de votre institution prêteuse. Peut-être en avez-vous déjà avec votre employeur? Sinon, n’hésitez pas à les magasiner!

Intervenants/participants

1- Frédéric Perron, journaliste Protégez-Vous

Pour en savoir plus:

Magazine Protégez-Vous – Juin 2012
http://www.protegez-vous.ca/

Agence de la consommation en matière financière du Canada – hypothèque
http://www.fcac-acfc.gc.ca/fra/consommateurs/hypothecaires/index-fra.asp