Légitime dépense


Habitation : louer ou acheter?

Émission du 30 janvier 2012

Avec l'augmentation constante du prix des maisons est-ce toujours une bonne affaire d’investir dans une propriété? Serait-il plus avantageux de demeurer locataire et d'investir votre argent ailleurs? La majorité des Québécois sont persuadés qu'ils s'enrichissent automatiquement s'ils possèdent une propriété. Pourtant, ce n'est pas toujours le cas. Selon vos revenus, vos habitudes d’épargnes et votre mode de vie, vous pourriez amasser un pécule aussi intéressant en restant locataire qu’en devenant propriétaire.

Thème(s) : Finances personnelles , Habitation: construction, rénovation et entretien

Habitation : louer ou acheter?

Avec l'augmentation constante du prix des maisons au Canada, est-ce toujours une bonne affaire de devenir propriétaire? Serait-il plus avantageux de demeurer locataire et d'investir votre argent ailleurs? La majorité des Québécois sont persuadés qu'ils s'enrichissent automatiquement s'ils possèdent une propriété. Pourtant, ce n'est pas toujours le cas. De plus en plus d'études semblent démontrer que selon vos revenus, vos épargnes et votre budget, il peut être plus avantageux de louer et d'investir l'argent prévu pour une mise de fonds.

Propriétaire prospère

L’assimilation de la propriété à l’enrichissement est un mythe bien ancré. Et les facteurs qui influencent les décisions en matière de logement ne sont pas toujours d’ordre financier. Il est rare que les acheteurs potentiels de propriétés soient bien informés sur les impacts financiers que représente l’achat d’une propriété. Éric Brassard, auteur du livre Un chez moi à mon coût, nous donne ses conseils.

Savoir exactement pourquoi on veut acheter

Le raisonnement financier pour savoir si l’on doit ou non acheter le lieu où l’on va habiter est totalement différent du raisonnement que l’on peut faire pour l’achat d’un immeuble à revenu. En général, les gens rajoutent toutes sortes de notions financières, mais qui ne servent qu’à justifier leur envie d’être propriétaire. Plutôt que d’évaluer uniquement le potentiel économique de l’achat d’une maison, les futurs propriétaires veulent d’abord vivre proche d’une garderie, des grands-parents ou du travail, etc. Avant de songer à devenir propriétaire, vous devez déterminer quel coût vous être prêt à assumer pour avoir une maison bien à vous. Vous devez trouver un lieu qui vous convient à un coût qui vous convient.

Savoir si on a les moyens d’acheter

La question de l’accessibilité est très simple sur le plan théorique : il s’agit de déterminer si les rentrées de fonds sont suffisantes pour absorber les dépenses associées à la propriété tout en maintenant un rythme de vie acceptable. Mais sur le plan pratique, ce n’est jamais si simple parce qu’il faut estimer les montants à payer à l’avenir.

Il faut faire un budget, faire le sommaire des revenus et des dépenses annuels ou mensuels. On peut ainsi dégager l’excédent qui est notre capacité d’épargne. Plus le montant est élevé, plus les possibilités augmentent sur le plan financier.

Généralement les institutions financières calculent que l’on ne doit pas consacrer plus de 30 à 32 % de son revenu brut au logement :

Le ratio se calcule ainsi :

Capital et intérêts + taxes + frais de chauffage = max. 30 % à 32 %
Revenu brut mensuel

Mais il faut faire attention, parce que ce ratio compte de nombreuses faiblesses, surtout dans le cas d’une propriété : il ne tient pas compte de la situation financière globale des ménages et il néglige plusieurs sorties de fonds relatives à la propriété comme l’entretien, les assurances, les travaux de réfection et frais de copropriété

Les coûts de la location et de l’achat

Se loger est avant tout une forme de consommation, et qui dit consommation dit coût. Que l’on loue ou que l’on achète une propriété, dans les 2 cas, le lieu où l’on demeure est un générateur de coûts.

a. Coût de la location

Dans le cas de la location, on le comprend, c’est un coût, car rien n’est récupérable. Le locataire n’a pas à payer le prix d’achat de son logement, mais il doit supporter, par l’entremise du loyer qu’il paye, les coûts générés par le logement. De plus, le montant du loyer est calculé de manière à ce que le propriétaire réalise un profit. Toutefois, le locataire n’a pas à payer la mise de fonds. Il peut garder cet argent et le placer. Le rendement qu’il pourra obtenir compensera, en tout ou en partie le profit que lui fait payer le propriétaire.

b. Coût de l’achat

Dans le cas d’une maison, c’est plus compliqué, car il y a une partie du coût que l’on récupère. Mais les gens regardent le prix d‘achat et ils comparent avec le prix de vente et ils se disent - j’ai fait un profit. Mais, pour calculer ce que cela nous a coûté de vivre dans sa maison, c’est beaucoup plus compliqué. À l’hypothèque, il faudra ajouter les réparations, les rénovations, les taxes, les assurances, l’électricité et le chauffage. Quand on fait la somme de tout cela et qu’on répartit le résultat sur une base mensuelle, en règle général, acheter coûte plus cher que de vivre dans un lieu loué. Mais aussi, en règle générale, le lieu acheté est de meilleure qualité que le lieu loué, c’est un lieu que l’on peut aménager à son goût et où l’on est plus libre de faire ce que l’on veut.

La valeur d’une propriété

La valeur d’une propriété est tributaire de plusieurs facteurs qui sont hors du contrôle de son propriétaire. La démographie, la santé économique de la région, les taux d’intérêt, l’inflation, etc. vont faire fluctuer la valeur des propriétés parfois avec une rapidité fulgurante. Dans les 10 – 12 dernières années, cela a été une période de grâce pour le marché de l’immobilier, la hausse des propriétés a été vertigineuse. Ce qui fait que si l’on regarde ce qui a été payé à l’époque et ce qui a été récupéré au moment de la vente aujourd’hui, on peut arriver a des coûts très faibles, même parfois plus bas qu’une location, mais ça reste tout de même un coût. Mais dans les prochaines années, les taux d’intérêt ne baisseront plus et la valeur des maisons n’augmentera plus comme elle l’a fait.

Calculer le coût réel de l’achat VS le rendement

Du point de vue strictement financier, le plus important n’est pas de savoir s’il s’agit d’un bon ou d’un mauvais placement, mais de trouver comment quantifier les coûts d’une habitation, pour arriver à prendre une décision éclairée. Pour calculer ce que cela nous coûte réellement d’être propriétaire du lieu que l’on habite, il faut également prendre en considération le coût de renonciation.

Le fait d’immobiliser de l’argent dans une maison lors de la mise de fonds implique une perte de revenu parce que cet argent aurait pu être investi dans une autre forme de placement. C’est le coût de renonciation.

Épargne forcée et discipline

Mais encore faut-il avoir la discipline d’investir cet argent. Plusieurs personnes considèrent l’achat d’une propriété comme de l’épargne forcée. L’emprunt est une épargne forcée qui coûte cher, car il faut en général débourser une somme considérable en intérêts, mais il permet de consommer des biens plus rapidement. Il vaudrait mieux économiser, du moins partiellement, avant d’acheter. Deux ou trois années de sacrifice, le temps d’amasser l’argent nécessaire à la mise de fonds, peuvent faire toute une différence.

Recommandations

Chaque logement a son coût, et l’important est de trouver « un chez moi à son coût ». Plus ses avantages sont nombreux, plus un lieu sera coûteux, peu importe qu’il soit loué ou acheté. Lorsqu’il est question de logement, il faut arrêter de parler en terme de profit. On ne doit pas chercher à estimer combien une maison « rapportera », mais plutôt combien elle « coûtera ». Se loger, c’est avant tout consommer, et qui dit consommation, dit coût. Donc il faut évaluer le plus précisément possible le coût réel du logement et sa capacité de paiement.

Pour éviter le pire, une bonne planification financière s’impose. Il faut faire un budget et aller au-delà des ratios pour inclure des projets afin de pouvoir continuer à vivre tout en payant son hypothèque. Et il vaut mieux prévoir les hausses éventuelles de taux d’intérêt qui pourraient, si on n’en tient pas compte, en étrangler plusieurs.

Si vous hésitez entre rester locataire ou devenir propriétaire, le site de l’Autorité des marchés financiers (AMF) propose un calculateur en ligne pour comparer la location et l’achat en variant les hypothèses. Le site ne prévoit pas cependant le montant de la TVQ à l’achat d’une maison neuve.

Intervenants

Éric Brassard CA, Pl. Fin.
Brassard Goulet Yargeau, Services financiers intégrés, auteur de Un chez-moi à mon coût

Liens utiles

Éric Brassard
http://www.ericbrassard.com/

Autorité des marchés financiers
Calculateur « louer ou acheter »
http://www.lautorite.qc.ca/files//pdf/consommateurs/IEF_RvB_FR_061110/ief_RentVsBuy_fr.html