Légitime dépense


Acheter sa maison sans agent

Émission du 14 février 2011

Journaliste(s) à la recherche : Mathieu Paiement

Peu de gens le savent, mais lorsque vous achetez une maison, l’agent immobilier ne coûte pas un sou : c’est le vendeur qui paye la commission. Cela dit, comme de plus en plus de propriétaires vendent leur maison sans agent, les futurs acheteurs doivent parfois se débrouiller seul pour conclure la transaction. Que faut-il savoir pour mener à bien l’achat de la maison de ses rêves sans que l’aventure ne tourne au cauchemar ? Suivez le guide de Légitime dépense !

Thème(s) : Habitation: construction, rénovation et entretien

Acheter sa maison sans agent

Ceux qui ont déjà fait l’achat d’une propriété immobilière le savent peut-être, reste que c’est un fait relativement peu connu : Quand vous achetez une maison, vous faire accompagner par un agent immobilier, peu importe son degré d’implication, ne vous coûte pas un sou. En effet, c’est plutôt au vendeur que revient de payer les commissions au(x) courtier(s) impliqués dans la vente, de l’agent inscripteur (celui du vendeur) ET de l’agent collaborateur (celui de l’acheteur). Puisqu’il n’en coûte rien à l’acheteur, pour quelle raison se priverait-il d’une telle assistance ? Et le cas échéant, quelles sont les étapes du processus de l’achat d’une maison sans agent immobilier ?

Vendeur sans agent, acheteur sans agent

Si de plus en plus d’acheteurs font l’acquisition d’une propriété sans l’aide d’un agent, c’est d’abord et avant tout parce que le marché de l’immobilier s’est récemment transformé. En effet, d’après la Fédération des chambres immobilières du Québec,
30 % des maisons vendues en 2008 dans la province ont été inscrites sur le marché sans l’aide d’un intermédiaire. Le but étant de s’éviter de devoir payer une commission, ces vendeurs sont réticents à négocier avec un acheteur potentiel accompagné d’un agent. Ne soyez donc pas surpris de lire « agent s’abstenir » dans une annonce de maison à vendre !

Autrement, tous ceux qui achètent une propriété sans agent n’y sont pas nécessairement forcés. Certains y voient des avantages : D’une part, on est sûr que le vendeur n’a pas gonflé son prix pour éponger la commission. D’autre part, une offre d’achat faite sans agent collaborateur est plus alléchante aux yeux du vendeur puisqu’il s’évite au moins une partie de la commission.

Ressources nécessaires : notaire, inspecteur, prêteur

Cela dit, acheter sans agent exige temps et énergie. Outre la recherche d’une propriété qui fera votre affaire, il faudra négocier une hypothèque pour l’acheter, la faire inspecter et retenir les services d’un notaire pour enregistrer la transaction. Pour ces trois étapes, il est recommandé de s’y prendre d’avance.

La première chose à faire est de se trouver un notaire. Sachez d’emblée que d’après la loi, seuls les notaires et les avocats sont habilités à donner des conseils d’ordre juridique. Ultimement, c’est lui qui notariera l’acte de vente et de prêt. Cependant, il pourra vous assister dans toutes les étapes du processus d’achat : vérification des documents, rédaction de la promesse d’achat, de l’acte hypothécaire et de l’acte de vente, transactions financières etc. Idéalement, choisissez votre notaire parmi les membres de la Chambre des notaires du Québec. Ses services de base vous coûteront entre 1 000 et 1 500 $.

Ensuite, il faut repérer un inspecteur qui, le temps venu, sera prêt à inspecter de fond en comble la propriété qui vous intéresse. Une bonne inspection vous évitera des problèmes qui pourraient survenir ultérieurement. En connaissant l’état de santé de la propriété, plutôt que d’être surpris, vous saurez à quoi vous attendre. S’il y a des travaux à faire, vous pourrez même négocier le prix de la propriété et le faire revoir à la baisse. Vous trouverez un répertoire d’inspecteurs sur le site de l’Association des inspecteurs en bâtiments du Québec. L’inspection coûte environ 500 $.

Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est aussi conseillé d’obtenir une pré-autorisation de prêt hypothécaire, un processus qui peut prendre un certain temps. Prenez-vous-y d’avance ! La pré-autorisation n’est pas obligatoire mais entre deux offres, le vendeur risque fort de préférer celle dont l’acheteur potentiel a un prêt pré-autorisé, ce qui accélérera le processus de vente. Il faut toutefois savoir que la durée de validité d’une pré-autorisation gravite autour de 90 jours.

À la recherche de la maison de vos rêves

La principale tâche de l’agent collaborateur est de trouver une maison qui plaira à ses clients. Sans agent, c’est vous qui devrez faire les recherches, probablement l’étape la plus fastidieuse. Mais rassurez-vous : Personne n’est mieux placé que vous pour connaître vos goûts !

Dans 50% des cas, c’est la pancarte qui vend une maison. Arpenter les rues du quartier convoité, à pied ou en voiture, et prendre en note numéros de téléphone et date des visites libres est donc encore et toujours le meilleur moyen de trouver. Fouiller les petites annonces des journaux, notamment la fin de semaine, pourrait aussi vous permettre de trouver.

Autrement, si acheter une maison sans agent est désormais parfaitement envisageable, c’est grâce à l’Internet. Sur le site du service inter-agences de l’Association canadienne de l’immeuble, chaque maison inscrite par un agent d’immeuble sur le marché canadien est répertoriée. C’est la source la plus abondante. D’autres sites sont spécialisés dans la publicisation de maisons à vendre sans agent, comme Duproprio, qui occupe la plus grande partie du marché.

Visitez plusieurs maisons, pour devenir de meilleurs acheteurs, plus avisés. Soyez donc actifs, voire proactifs. Pourquoi ne pas glisser un mot qui dit que vous cherchez une maison dans les boîtes aux lettres du secteur visé ? C’est parfois très efficace !

Le b.a. – ba de l’achat

Une propriété a attiré votre attention ? Vous voulez y vivre ? Faudra d’abord l’acheter. Voici quelques conseils pour cette étape cruciale.

La première question à se poser est celle du prix demandé : Est-il juste ? Pour y répondre, vous devrez vous fier aux comparables : Combien les maisons du même secteur, du même type, de la même grandeur et de la même époque de construction se vendent-elles ? Pour ce faire, consultez les sites Web spécialisés en immobilier. Autrement, pour obtenir l’historique d’une propriété, rendez-vous sur le site Internet de la municipalité où, avec l’adresse, vous trouverez son numéro de lot au cadastre. Ensuite, entrez ce numéro dans l’index des immeubles sur le Registre foncier du Québec. Pour 3 $, voire 1 $ si vous vous inscrivez au service, vous en apprendrez beaucoup sur la propriété, notamment ses différents prix de vente au fil du temps.

Avant de faire une offre d’achat, il serait pertinent de consulter les factures et garanties liées à la propriété, celles de la toiture, par exemple. Il est encore plus important de vérifier les documents légaux liés à la maison, d’abord et avant tout le certificat de localisation, qui devrait être récent (moins de 5 ans). Confiez-le à un notaire, pour être certain que tout est en règle, et demandez-lui de vous assister dans la rédaction de l’offre d’achat, un exercice qui peut être complexe. Cela dit, inscrire dans l’offre d’achat qu’elle n’est valide que si l’inspection est à votre entière satisfaction est une bonne manière d’éviter des ennuis. S’il y a quoi que ce soit qui cloche, vous pourrez vous retirer.

D’aucuns pensent que l’avantage d’acheter une propriété sans agent est justement de pouvoir garder le contrôle sur l’offre d’achat et sur les négociations. Car il y aura probablement des négociations. À ce stade-ci, il est fortement déconseillé de faire comme si vous n’aimez pas la maison. Contrairement à l’idée répandue, ça ne jouera pas en votre faveur dans les négociations puisque personne ne veut vendre sa maison à quelqu’un qui ne l’aime pas. Au contraire, montrez votre intérêt et restez ouvert ! Si tout va bien, vous pourrez bientôt vous vanter d’avoir fait l’acquisition d’une propriété sans l’aide d’un agent d’immeuble !!!

Intervenants

Me Jocelyn Langlois
Notaire

Liens utiles

Mon notaire maison
http://monnotairemaison.com/

Chambre des notaires du Québec
http://www.cdnq.org/

Association des inspecteurs en bâtiment du Québec
http://www.aibq.qc.ca/

Service inter-agences de l’Association canadienne de l’immeuble
http://www.sia.ca/

Duproprio
http://www.duproprio.com/

Propriomax
http://www.propriomax.com/

Micasa
http://www.micasa.ca/

Goproprio
http://www.goproprio.com/fr/

Registre foncier du Québec
http://www.registrefoncier.gouv.qc.ca/Sirf/