Légitime dépense


Vendre sa maison sans agent

Émission du 7 février 2011

Journaliste(s) à la recherche : Mathieu Paiement

Tendance passagère ou lame de fond, de plus en plus de propriétaires choisissent de vendre leur maison sans intermédiaire. La raison première est bien évidemment, l’économie réalisée sur la commission de l’agent immobilier. Et avec la venue d’Internet, il est de plus en plus facile de vendre seul sa propriété. Cela dit, le jeu en vaut-il la chandelle ? C’est la question que s’est posée Légitime dépense qui s’est prêtée à l’exercice. Conclusion : bien préparé et bien conseillé, vous pouvez très bien procéder vous-mêmes aux transactions immobilières.

Thème(s) : Habitation: construction, rénovation et entretien

Vendre sa maison sans agent

Il vous a pris une envie soudaine de déménager et vous vous demandez s’il est nécessaire d’avoir recours à un agent immobilier pour vendre votre maison ? Légitime dépense vous aide à juger si le jeu en vaut la chandelle…

En premier lieu, pourquoi décide-t-on de vendre sans agent? Bien évidemment, il s’agit d’abord et avant tout d’une stratégie financière. En vendant sans agent, on économise la commission qu’il faudrait normalement verser à ou aux agents impliqués dans la vente. À 5%, cette commission représenterait, pour une maison vendue à 300 000 $, une dépense supplémentaire de
15 000 $, auquel montant déjà substantiel il faudrait ajouter presque 2 000 $ de taxes. Pas surprenant que vendre sa propriété sans agent soit devenu une tendance sur le marché immobilier actuel.

Besoin d’un coup de main ?

S’il est tout à fait possible de vendre sa maison soi-même, sans aide formelle, certains se tournent vers un professionnel, notaire ou avocat, pour obtenir des conseils. Un homme de loi pourra s’occuper des papiers légaux, certificat de localisation et promesse d’achat, notamment, afin de s’assurer que son client en ait bien compris la teneur et de déceler tout problème éventuel. L’embauche d’un notaire ou d’un avocat simplifie donc la démarche en même temps qu’il évite des embrouilles. Il devient une éminence grise, un ange gardien, une aide très utile !

D’autres se tournent vers des services spécialisés basés sur le Web qui offrent des forfaits de support à la vente d’une propriété sans agent. Si les services offerts varient d’une compagnie et d’un forfait à l’autre, photographie professionnelle, pancarte, conseils légaux, évaluation de la valeur de la propriété, tous incluent l’affichage de l’annonce sur l’Internet. Dans le domaine, duprioprio.com se démarque, justement par l’affluence record sur son site Web et la variété de ses forfaits, dont les prix varient entre 600 $ et 800 $. Cela dit, pour un peu moins cher, micasa.ca et propriomax.com offrent des services semblables, quoique moins complets.

À VENDRE !!!

Bien que l’affichage d’une annonce en ligne soit une bonne façon de publiciser la mise en vente de sa propriété, les méthodes traditionnelles ne sont surtout pas à négliger. La première chose à faire, c’est du bouche à oreille, et d’abord d’en parler aux voisins. Qui sait si l’un d’entre eux ne cherche pas une maison plus grande dans le même quartier ? L’enseigne « À vendre » est aussi un must, certains spécialistes allant jusqu’à dire qu’une fois sur deux, c’est la pancarte devant la maison qui permet de la vendre. Autrement, les visites libres, lors desquelles on distribue des fiches signalétiques sur papier, sont aussi un très bon moyen d’attirer des acheteurs potentiels.

Faites votre prix

Par contre, le meilleur argument de vente demeure le prix demandé pour la propriété, qui devrait être à la fois alléchant et juste. Pour établir la valeur marchande de sa propriété, il est possible de se baser sur ses prix de vente par le passé. On se rend d’abord sur le site Internet de sa municipalité où on trouve, grâce à une recherche par adresse, le numéro de lot au cadastre de la propriété qu’on veut vendre. Avec ce numéro, on consulte ensuite l’index des immeubles sur le Registre foncier du Québec.

Toutefois, on établit généralement la valeur marchande de sa propriété en consultant le prix de vente des « comparables », c’est-à-dire les propriétés dont la localisation (le quartier voire la rue), le type de demeure (condo, unifamiliale, multiplex), les dimensions (pieds carrés) et la date de construction sont similaires. Duproprio.com propose un logiciel, Modelo, qui fait cette comparaison automatiquement pour vous. Autrement, vous pouvez retenir les services d’un évaluateur agréé. Recherchez un évaluateur qui a de l’expérience, notamment dans votre secteur. Ses services vous coûteront entre 400 $ et 600 $.

Paperasses

En parallèle à la mise en marché, il vous faudra constituer un dossier contenant un certain nombre de documents, essentiels ou utiles à la vente. Ce dossier comprendra obligatoirement le certificat de localisation de votre propriété. S’il a plus de 5 ans, prévoyez débourser environ 700 $ pour l’embauche d’un arpenteur-géomètre qui produira un certificat de localisation à jour. Mis à part ce document absolument essentiel, il vous faudra aussi rassembler l’acte hypothécaire, l’acte d’acquisition le titre de propriété de votre demeure et le contrat de copropriété si cela s’applique. Une copie de vos relevés de taxes pourrait aussi s’avérer utile.

De belles promesses

Une mise en marché dynamique, un prix compétitif et un dossier bien préparé devraient vous permettre d’attirer des acheteurs potentiels. Viendra conséquemment le temps de recevoir une offre d’achat, qu’on devrait d’ailleurs appeler une promesse d’achat. Promesse d’achat parce que si toutes les conditions incluses sont respectées, ce texte engage le vendeur et l’acheteur à terminer la transaction selon ses termes. En termes juridiques, il devient la « loi entre les parties », un pacte immuable.

De là l’intérêt, pour cette étape cruciale, d’être assisté par homme de loi qui, pour 300 à 400 $, s’assurera, avant la signature, du bien fondé de toutes les clauses. S’il est une clause que notaires et avocats recommandent d’inclure, c’est celle qui prévoit que la promesse d’achat n’a de valeur que si l’inspection est à l’entière satisfaction de l’acheteur. Cette simple clause pourrait vous éviter de graves ennuis subséquents.

Sinon, la promesse d’achat occasionne des négociations qui touchent au prix de vente, à la date de prise de possession, aux inclusions et exclusions. Si vous n’êtes pas particulièrement talentueux dans cet art, vous faire conseiller serait une bonne idée puisqu’il s’agit du nerf de la guerre. Sinon, établir d’emblée un prix-plancher en deçà duquel vous refuserez de descendre est une stratégie simple mais efficace. Ainsi, vous ne sauriez être déçu du prix de vente !

Vendre sans agent, c'est donc possible, mais vous devrez y investir des heures et des sous… Cela dit, calculez l’argent que vous économiserez en ne versant pas de commission et divisez ce montant par le temps investi. Vous risquez d’être fort surpris en constatant que c’est tout comme si vous aviez été payé 100 $ de l’heure, non imposable, pour vendre votre maison !

Intervenants

Me Jocelyn Langlois
Notaire

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