Légitime dépense


Casser son hypothèque

Émission du 28 septembre 2009

Journaliste(s) à la recherche : Nathalie Lemieux

Si vous avez un prêt hypothécaire fermé pour encore quelques années, saviez-vous que vous pourriez bénéficier des bas taux d’intérêt actuels et sauver beaucoup d'argent? En effet, malgré les pénalités parfois salées imposées par les institutions financière, casser son hypothèque avant terme peut s’avérer une solution très avantageuse. Mais attention, cette avenue ne convient pas à tout le monde! Si vous êtes tentés de rompre votre prêt hypothécaire, Légitime dépense fait le calcul pour vous et vous donne des trucs afin d’éviter de tomber dans certains pièges.

Thème(s) : Finances personnelles , Habitation: construction, rénovation et entretien

Casser son hypothèque

Casser son hypothèque avant terme : rentable, malgré la pénalité?

Les taux d’intérêts hypothécaires ont connu une baisse importante au cours des derniers mois. En septembre 2009, il est possible de trouver dans certaines institutions financières des taux d’intérêts de 4 % pour une hypothèque fermée sur un terme de 5 ans… Du jamais vu!

Ces taux d’intérêts sont évidemment très favorables pour les consommateurs qui souhaitent faire l’achat d’une maison ou qui renégocient une hypothèque qui arrive à son terme.

Dans ce contexte, de plus en plus de propriétaires songent même à casser leur hypothèque à un taux d’intérêt plus élevé, même avant terme, pour profiter de ces taux d’intérêts à la baisse. Leur objectif : épargner sur leurs versements mensuels ou payer leur maison plus rapidement.

Mais attention, casser son hypothèque implique nécessairement des frais de pénalité… une somme qui peut s’élever à plusieurs milliers de dollars! Fait à noter, la pénalité hypothécaire est légitime puisqu’elle permet au prêteur de se rembourser pour les intérêts perdus par le bris de contrat.

Pénalité salée!

Isabelle Piette et Mario Giroux, parents de deux jeunes enfants et propriétaires d’une maison située dans la couronne nord de Montréal, ont constaté avec étonnement que cette pénalité peut être très élevée. «Nous on a signé notre hypothèque pour 5 ans en 2005. En mars dernier, il nous restait 2 ans avant le terme de notre hypothèque et la pénalité s’élevait à
7064 $!» dit Mario Giroux. Un montant qui fait peur…

«Les pénalités hypothécaires sont très salées. Souvent, elles vont varier entre 8000 $ et 13 000 $ dit Me Lisanne Blanchette, une avocate d’Option consommateurs qui s’est intéressée à la question suite à de nombreux appels. «Les consommateurs sont extrêmement surpris et avec raison, surtout quand on sait qu’il y a certains abus de la part des prêteurs. Par exemple, ils peuvent ajouter un 500$ en frais d’administration. Moi je vous dis, si ce n’est pas écrit dans l’acte hypothécaire que ces frais vous seront chargés lors d’un bris de contrat, c’est illégal!»

Comment calculer la pénalité hypothécaire

La pénalité hypothécaire est calculée sur le solde qu’il reste à payer sur une hypothèque.

Plus le temps à faire avant l’échéance du prêt est long, plus la pénalité sera élevée. Par exemple, la pénalité sera plus élevée s’il reste 3 ans à faire que s’il reste un an à faire avant un refinancement.

Plus la différence de taux d’intérêt entre le prêt initial et le taux d’intérêt actuel est élevée, plus la pénalité sera élevée. Exemple : la pénalité sera plus élevée si on passe à un taux d’intérêt de 7,5% à 3% que si on passe de 5,5% à 3%.

Si l’institution financière autorise un remboursement maximal de 15% ou 20% chaque année, il faut déduire ce pourcentage pour calculer la pénalité. Les prêteurs n’ont pas tendance à le mentionner, alors on peut négocier.

Il existe une Loi fédérale sur l’intérêt qui sert à calculer la valeur du montant qu’une institution financière peut donner comme pénalité hypothécaire.

Il y a deux façons de calculer la pénalité et les prêteurs prennent le montant le plus élevé des deux, bref celui qui leur rapporte le plus.
1- La pénalité correspond au paiement de trois mois d’intérêts (les banques l’appliquent rarement puisque c’est la méthode de calcul qui leur rapporte le moins).
2- Le calcul différentiel : on calcule le taux d’intérêt officiel à la signature de l’hypothèque moins le taux du futur prêt multiplié par le nombre de mois qu’il reste à payer jusqu’au terme du prêt hypothécaire.

La pénalité est basée sur le taux d’intérêt officiel au moment de la signature de l’acte hypothécaire… Pas au taux consenti lors de votre négociation.

Des cadeaux ou des avantages offerts lors de la signature du prêt hypothécaire peuvent être réclamés par le prêteur dans la pénalité. (ex : remboursement des frais de notaire, remise en argent, etc…)

Une pénalité peut augmenter d’une semaine à l’autre… selon la fluctuation du taux directeur. Il faut donc agir vite. Par exemple, en février, des clients devaient payer une pénalité de 8000$. Mais en mai, cette pénalité est montée à 10 000 $ à cause de la baisse des taux d’intérêt.

Avant de signer un contrat de résiliation, et même de consulter le conseiller de la banque, il faut faire un exercice personnel. Faire son propre calcul, évaluer si un changement de prêteur hypothécaire peut être avantageux et… négocier! En sachant que la pénalité est difficile à contester.

Isabelle Piette et Mario Giroux ont fait cet exercice en plus de faire appel à Marie-France Lahaie, conseillère en financement hypothécaire chez Mulit-Prêts. Après avoir évalué leurs besoins et calculé tous les frais, elle conclue que l’exercice est profitable pour ce couple, malgré la pénalité.

Les courtiers en financement hypothécaire aident les clients à négocier une hypothèque qui correspond à leurs besoins… à un taux d’intérêt avantageux. En matière de bris d’hypothèque avant terme, un courtier saura magasiner le meilleur taux pour vous en plus de vous aider à calculer, avant de signer, ce que ça vous rapportera comme économie. Il saura aussi vous dire si l’exercice est profitable ou non pour vous.

«On a réalisé que c’est avantageux de refaire un financement avec les taux actuels malgré la pénalité qu’on a à verser à notre institution financière», dit Mario Giroux.

Un exemple d’économie bien réelle!

Imaginons une hypothèque initiale de 200 000 $, négociée en 2005 à 5,6 % d’intérêt annuel pour une période d’amortissement de 25 ans sur un terme de 5 ans.

Le montant de leurs versements mensuels s’élèverait à 1232 $. Cette somme exclue les taxes municipales et les assurances hypothécaires.

En reprenant une hypothèque du même montant de 200 000 $, on inclue la pénalité hypothécaire de 7000 $
et les frais de notaire de 1000 $.

Malgré cet apparent retour à la case départ, cette nouvelle hypothèque, renégociée à un taux d’intérêt de 3,9 % ferait baisser les mensualités à 1041 $, soit une économie de 191 $ par mois. De quoi payer sa maison bien plus vite!

Avantageux … Mais pas pour tous!

«Un consommateur à qui il reste de 12 à 18 mois à son terme de 5 ans aura une pénalité moins élevée, explique Me Blanchette d’Option consommateurs. Plus on est près de l’échéance, plus il est avantageux de renégocier un prêt hypothécaire.»

Par contre, le consommateur sera perdant si le taux d’intérêt n’est pas très différent du taux initial. Par exemple, une différence de 1 % ou de 1,5 % ne serait peut-être pas suffisante pour éponger des frais de pénalité élevés.

Vous avez le goût? Lisez bien votre contrat!

Me Lisanne Blanchette ajoute que dans certains contrats, des clauses sont parfois incompréhensibles… même pour les avocats chevronnés. «Je dirais aux consommateurs de bien se préparer pour éviter que la pénalité ne deviennent un cauchemar.»

Quand on s’engage pour longtemps et qu’on jongle avec d’aussi gros montants, ce n’est pas facile de garder la tête froide. Mais ça vaut la peine de faire tous les calculs!

Pour Isabelle Piette et Mario Giroux, le jeu en a valu la chandelle…

Informations supplémentaires

Marche à suivre pour renouveler son prêt hypothécaire avant l’échéance

- Il faut communiquer avec son institution financière pour évaluer la possibilité de négocier une hypothèque à un meilleur taux (compte tenu des faibles taux d’intérêts actuels).

- Demander au prêteur de vous remettre par écrit le montant de votre pénalité (avec la méthode de calcul). S’il refuse, il faut s’adresser à l’Ombudsman de l’institution financière (si c’est une banque).

- Faites vos calculs et évaluez les pour et les contre selon vos besoins. Si vous tirez des avantages à renouveler votre prêt avant l’échéance malgré la pénalité (qui peut s’élever à plusieurs milliers de dollars), vous pouvez considérer cette option.

- Magasinez les différentes possibilités. Les taux varient d’un prêteur à l’autre, tout comme les conditions du prêt. Il faut évaluer ces conditions selon nos besoins. C’est du cas pas cas. Exemple no 1 : est-il préférable de prolonger la durée de remboursement sur 35 ans pour réduire les mensualités… mais accepter de payer beaucoup plus d’intérêts en bout de ligne. Exemple no 2 : quel pourcentage du montant d’emprunt initial peut-on rembourser chaque année sans pénalité afin de réduire notre capital?

- Il ne faut jamais oublier que TOUT SE NÉGOCIE!

- Il y a aussi les courtiers hypothécaires qui sont des intermédiaires entre vous et un réseau de prêteurs. Ils font affaire avec des banques, des prêteurs virtuels ou des compagnies d’assurance. Il faut se demander si on veut faire affaire avec une institution qui n’est pas une banque. Est-il plus difficile d’entrer en contact et de négocier avec un prêteur virtuel en cas de problème?

- Évaluez ce qui est le plus avantageux pour vous. Gardez en vue qu’une période d’amortissement plus longue (hypothèque sur 35 ans) coûtera plus cher d’intérêt qu’un prêt sur 25 ans en bout de ligne.

- Évaluez les pénalités (et les conditions) des différents prêteurs… si jamais vous prenait l’envie de renouveler votre hypothèque avant l’échéance.

Les plaintes et les recours

- De plus en plus de consommateurs cherchent des recours pour faire diminuer leur pénalité car ils croient que le montant est abusif. Ils sont souvent surpris par le montant exigé par le prêteur. Pour transférer leur prêt hypothécaire avant l’échéance, certains consommateurs ont une pénalité qui peut aller jusqu’à 20 000$.

- Habituellement, les banques prévoient ce genre de situation et il est très difficile de contester une pénalité hypothécaire.

- Quand un emprunteur fait affaire avec une institution bancaire, il peut toujours aller rencontrer le gérant pour négocier une réduction de taux… Mais il doit pouvoir prouver qu’on ne l’a pas informé sur tous les points. S’il y a un problème, ils peuvent toujours communiquer avec l’ombudsman de l’institution financière. Les banques ont aussi des chartes et des politiques en ce sens.

- Dans le cas des prêteurs virtuels, c’est plus délicat. Les taux offerts sont souvent plus bas mais s’il y a un problème, un prêteur qui n’a pas de bureau au Québec sera difficile à joindre (à moins de faire affaire avec un courtier hypothécaire).

Références

Agence de la consommation en matière financière du Canada.
On y trouve un guide précieux : L’ABC des prêts hypothécaires
http://www.fcac-acfc.gc.ca/fra/publications/Hypothecaires/PenaltyCharges-fra.asp