Légitime dépense


Négocier son prêt hypothécaire

Émission du 15 novembre 2010

Journaliste(s) à la recherche : Nathalie Lemieux

Quand vient le temps de négocier ou renégocier votre hypothèque, êtes-vous du genre à accepter la première offre ou à négocier pour obtenir le taux le plus bas possible ? Étonnamment, à peine la moitié des Québécois tentent d’obtenir un meilleur taux hypothécaire. Pourtant, en négociant, on peut facilement obtenir une réduction de 1% pour un prêt hypothécaire fermée de 5 ans. Mine de rien, une aussi petite différence peut vous faire épargner des milliers de dollars au terme de votre emprunt. Légitime dépense vous propose quelques pistes qui vous aideront à négocier votre prêt hypothécaire pour tirer votre épingle du jeu !

Thème(s) : Finances personnelles , Habitation: construction, rénovation et entretien

Négocier son prêt hypothécaire

Vous négociez ou renouveler votre hypothèque ? Sachez qu’une petite négociation pourrait vous permettre d’obtenir une réduction de taux de 1 % et même de 1,25 % pour un prêt hypothécaire fermé de 5 ans. Mine de rien, une aussi petite différence sur le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire peut vous faire épargner des milliers de dollars au terme de votre emprunt.

Comment négocier une hypothèque pour obtenir le meilleur taux? Que faut-il savoir avant de signer une hypothèque avec une institution financière? Légitime dépense vous propose quelques pistes.

Comment trouver un prêteur

• Pour négocier un prêt hypothécaire, vous pouvez tout d’abord vous adresser à votre institution financière.
• Vérifiez les offres d’autres banques ou institutions financières en consultant leur site web, rencontrez un représentant des prêteurs qui vous intéressent le plus… et n’oubliez pas que le taux affiché peut se négocier.

Vous pouvez aussi avoir recours aux services d’un courtier hypothécaire pour vous aider dans vos démarches et trouver le prêteur qui vous offrira les meilleures conditions et le meilleur taux d’intérêt.

Mode d’emploi pour négocier une hypothèque

N’acceptez jamais la première offre et magasinez votre prêt hypothécaire auprès de plusieurs institutions financières.

Plus vous avez d’économies et de placements, meilleures seront vos chances d’obtenir un taux d’intérêt avantageux. Mais sachez que votre demande sera d’abord évaluée en fonction de la qualité de votre dossier de crédit.

1- Négocier avec des institutions financières
• Négociez toujours le taux affiché à la baisse (au moins 1% + bas) et n’acceptez jamais le taux affiché.

• Votre dossier de crédit et votre situation financière seront vos meilleurs arguments
• Vous pouvez leur décrire vos démarches et leur parler des offres qu’on vous a faites ailleurs
• Sachez que les taux et les conditions varient d’une semaine à l’autre… alors si votre beau-frère a obtenu un taux très bas il y a 3 mois… ces conditions ne s’appliqueront peut-être pas pour vous!

2- Négocier avec l’aide d’un courtier hypothécaire
• Les services d’un courtier hypothécaire sont gratuits puisque c'est l'institution financière qui défraie ses honoraires pour chaque prêt conclu.
• Par contre, vous devrez signer un contrat de courtage qui stipule que si en cours de route vous renoncez à vos projets d’emprunt, il y aura des frais de 500 $...
• Les courtiers hypothécaires font affaire avec plusieurs prêteurs. Le fort volume de transactions leur permet d’obtenir des taux avantageux aux meilleures conditions selon les besoins de leurs clients
• Vérifiez avec quels prêteurs travaille le courtier. Si vous ne voulez pas faire affaire avec un prêteur virtuel qui n’a pas pignon sur rue, trouvez un courtier reconnu qui pourra vous proposer autre chose.
• Assurez-vous que votre courtier hypothécaire possède un permis délivré par l'Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Ce permis est obligatoire.

Exemple d’économies réalisées avec un taux d’intérêt plus bas

Si vous avez une hypothèque de 200 000 $ remboursable sur 25 ans pour un terme 5 ans avec un taux d’intérêt fixe de 6 %, vos versements mensuels sont de 1 279 $

Si votre taux d’intérêt est de 5 % (seulement 1 % de moins!), ça vous coûtera 1 163 $ par mois. Une économie de 1 336 $ par année en frais d’intérêt… soit près de 7 000 $ pour votre terme de 5 ans.

Tout se négocie : type de prêt, taux d’intérêts et avantages

• Vous pouvez négocier le montant du prêt
• La période d’amortissement : 15 ans? 25 ans? 30 ans? Plus la période d’amortissement sera longue, plus vous paierez d’intérêts en bout de ligne…mais vos mensualités seront moins élevées
• La fréquence des paiements : voulez-vous payer chaque mois ou aux deux semaines? Il est avantageux de payer aux deux semaines ou toutes les semaines. Vous rembourserez plus rapidement et paierez moins d’intérêts
Le type et le terme prêt : voulez-vous un prêt ouvert ou un prêt fermé sur une période de 6 mois ou de 5 ans?
*Un prêt ouvert aura un taux d’intérêt plus élevé mais vous pourrez rembourser en tout temps. C’est parfait si vous avez l’intention de vendre à court terme
*Un prêt fermé aura un taux d’intérêt moins élevé qui pourra être fixe ou variable pour la durée déterminée (6 mois, 1 an, 3 ans, 5 ans…). Attention, il y aura une pénalité si vous vendez votre maison ou si vous allez voir un autre prêteur avant la fin du terme
• Le taux d’intérêt… varie selon le type ou le terme du prêt. Si c’est un prêt ouvert, le taux d’intérêt sera généralement plus élevé qu’une hypothèque fermée à taux fixe

Quand magasiner une hypothèque

La plupart des grandes banques atteignent leurs quotas de prêts à l’automne et elles deviennent plus sélectives pour les consommateurs… Le meilleur moment pour magasiner une hypothèque : généralement entre février et août

Vous renouvelez votre hypothèque?

Commencer à négocier au moins 3 mois avant la fin de votre terme et surtout… ne soyez pas fidèle à votre prêteur car vous trouverez probablement mieux ailleurs!

Mises en garde avant de signer un contrat hypothécaire

• Avant de signer contrat de prêt…. Vous pouvez le faire lire par votre notaire pour être certain de bien comprendre toutes les conditions qui vous lient à votre prêteur.
• A vérifier : les pénalités pour une hypothèque fermée. C’est important si, par exemple, vous vendez votre maison avant la fin du contrat. Est-ce que votre prêt hypothécaire est transférable (sans pénalité) ou non si vous changez de propriété?
• Certaines banques offrent des incitatifs pour vous avoir comme client
ex : remise en argent, payer les frais de notaire, etc… Voir si c’est avantageux pour vous et vérifier si vous devrez rembourser cette somme si vous vendez votre maison avant l’échéance de votre hypothèque… ce qui augmentera le montant de votre pénalité
• A vérifier : la possibilité de rembourser plus rapidement. La majorité des prêteurs vous offrent la possibilité de rembourser des sommes additionnelles sur votre capital, mais pas tous. Ces montants varient d’une institution à l'autre, passant de 15% à 25% du montant original de votre prêt hypothécaire.
• Le versement accéléré à la semaine ou au deux semaines est une autre solution très intéressante pour payer plus rapidement votre maison et économiser sur le montant des intérêts payés.

Ne pas oublier ceci : A votre prêt hypothécaire s’ajouteront d’autres frais comme, l’Assurance de la SCHL si votre mise de fonds représente moins de 20 % du montant total, les frais de notaire, une assurance vie sur votre prêt, une taxe de bienvenue, des taxes municipales et scolaires... sans oublier des frais d’entretien pour votre nouvelle maison.

Intervenants

Sylvianne Desparois, Agence de la consommation en matière financière du Canada
Daniel Leboeuf, courtier hypothécaire Multi-Prets

Liens utiles

Agence de la consommation en matière financière du Canada
http://www.fcac-acfc.gc.ca/fra/default.asp

Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA)
http://www.caamp.org/

Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ)
http://www.oaciq.com/cgi-bin/WebObjects/AAVisuel

Multi-Prêts hypothèques
http://www.multi-prets.com/

Document : Lumière sur le financement hypothécaire
http://www.option-consommateurs.org/documents/principal/fr/File/oc_guide_hypotheque_20100601.pdf