Légitime dépense


Assurance condo

Émission du 4 octobre 2010

Journaliste(s) à la recherche : Julie Paquin

Vous souhaitez acquérir un condo ? Sachez que l’assurance habitation d’une copropriété est un plus complexe que celle d’un bungalow. Avant de signer l’offre d’achat, assurez-vous poser les bonnes questions.

Thème(s) : Finances personnelles , Habitation: construction, rénovation et entretien

Assurance condo

Assurance condo
Ce qu'il faut savoir

Il y a des dispositions particulières concernant les assurances condo. Elles sont plus chères qu'avant, souvent incomplètes et incomprises par les copropriétaires.

Pourquoi l'assurance pour un condo est-elle différente d'une assurance pour une maison unifamiliale?

Si vous possédez une maison unifamiliale, vous gérez votre propre bien. Mais si vous possédez un condominium, les administrateurs de votre copropriété gèrent le bien de l'ensemble, l'actif de tous et chacun, les aires communes comme la piscine, les stationnements, l’aménagement paysager. C'est la différence fondamentale.

Deux assurances à prévoir

1. L'assurance du copropriétaire occupant
Il s'agir de votre assurance personnelle
• qui assure vos biens et meubles
• qui assure les améliorations apportées à votre condo au cours des années (ex: planchers de bois franc, nouvelle cuisine)
• l'assurance responsabilité civile si par vos faits et gestes vous engendrez des dommages à vos voisins (Ex: Votre bain coule et endommage la propriété voisine.)

2. L'assurance du bâtiment
Il s'agit d'une police d'entreprise prise par le syndicat de copropriété. Il y a trois grandes sections:
L'assurance du bâtiment: Assure le bâtiment pour sa valeur de remplacement totale.
L'assurance responsabilité civile du syndicat: Protège le syndicat de copropriété en cas de poursuite (Ex: Une personne chute dans l'entrée de l'immeuble)
L'assurance responsabilité civile des administrateurs: Protège les membres du syndicat en cas d'erreurs qu'ils pourraient commettre.

Comment peut-on magasiner l'assurance du bâtiment et ainsi s'assurer qu'elle est adéquate?
Ce sont les administrateurs du syndicat de copropriété qui magasineront la police d'assurance. Mais comme copropriétaire, vous devriez avoir une copie de cette police et vous manifester si elle ne vous semble pas adéquate.

Le plus important est de vérifier que le bâtiment est suffisamment assuré pour sa reconstruction à neuf en cas de sinistre majeur. Pour ce faire, il faut obtenir l'évaluation complète d'un évaluateur agrée qui déterminera la valeur de remplacement de l'immeuble.

Si vous êtes un acheteur, demandez une copie de la police d'assurance et une copie du rapport d'évaluation. Veillez aussi à ce que la police d'assurance comprenne les honoraires des professionnels impliqués dans une reconstruction, ce qui peut coûter plusieurs dizaines de milliers de dollars.

Si vous faites partie des administrateurs qui magasinent l'assurance du bâtiment, sachez qu'il vaut mieux trouver un courtier qui connaît bien le domaine des assurances de copropriétés. Le courtier qui magasine auprès de plusieurs compagnies devrait dénicher la police la mieux adaptée à votre bâtiment.

Qui paye les assurances
Chaque copropriétaire paie une partie de l’assurance commune du condo en fonction de la quote-part de sa copropriété. Elle est généralement incluse dans les frais de condos mensuels. Par ailleurs, chaque copropriétaire assume entièrement le paiement de son assurance personnelle.

Les prix des assurances condo augmentent. Pourquoi?
L'accroissement des primes d'assurance est dû à un très haut taux de sinistralité. Si vos assurances augmentent, posez-vous des questions. Peut-être que votre syndicat de copropriété a fait beaucoup de réclamations? Est-ce que les administrateurs ont pris des mesures pour éviter les sinistres?

Comment faire pour éviter l'augmentation de votre prime d'assurance?
Munissez-vous d'un programme d'entretien régulier du bâtiment. Par exemple, inventoriez les chauffe-eau et leur âge afin d'inviter les copropriétaires à les changer en temps et lieu, faites une mise à niveau de la fenestration et de la toiture, etc. L'évaluation du risque par l'assureur sera moindre.

Personnellement, comment se protéger contre les manquements de son syndicat de copropriétaires?
Munissez-vous d'une couverture pour l'insuffisance d'assurance. En cas de sinistre majeur, si le syndicat a mal assuré le bâtiment et qu'il manque d'argent pour le rebâtir, il est possible qu'on demande une cotisation spéciale à tous les copropriétaires. Dans ce cas, une couverture personnelle contre l'insuffisance d'assurance vous protégera.

Aussi, ayez une couverture pour les améliorations apportées au fil des ans à la partie privative. L'assurance du bâtiment couvre le condo d'origine seulement. Si le condo a été construit il y a plus de quinze ans, vous ne savez pas nécessairement de quoi il avait l'air au début. Avec cette couverture, vous êtes certain que vous allez revoir votre logis dans l'état dans lequel il était avant un sinistre.

En résumé, pour dormir tranquille, vous devez être certain que le bâtiment est suffisamment assuré pour sa reconstruction à neuf et que le syndicat de copropriétaires est prévoyant et suit un bon plan d'entretien. Et n'oubliez pas votre assurance personnelle qui doit elle aussi être adéquate!

Intervenants / Participant

Me Yves Joli-Coeur
Avocat spécialisé en droit immobilier et en droit de la copropriété
Fondateur du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ)

Liens utiles

http://condolegal.com/index.php/assurances/accueil
http://rgcq.org/